あれこれ調べてみます　お金編

住宅ローンは、まとまったな融資を長期間にわたって返済していきますので、申し込む際にはできるだけ融資額を抑える事が重要です。

そのためには「ある程度の頭金」が必要になります。

このときの目安とされているのが「購入価格の２割」という数字です。

この数字の根拠はどこにあるのでしょうか。

第一の理由は「金融機関の選択肢が狭まってしまうから
フラット35を利用する場合「建設費または購入価額の９割」までが融資限度額です。(SBIモーゲージは全額融資が可能ですが、これはフラット35と独自ローンを組み合わせることで可能になるものです。)

また、民間の住宅ローンなどでもGE Moneyの住宅ローンなどは全額融資が可能ですが、たいていは「購入金額や物件評価額の8〜9割程度」となっています。

つまり、金融機関の融資審査をスムーズに通過するためには「２割の頭金」が必要になるということです。

これが「頭金が２割は必要」といわれている最大の理由です。

第二の理由は「資金的に余裕ができるから」
無理なく返済を続けていくためにも、十分な頭金を準備して支払い総額を抑えることが、上手な住宅ローンの利用法です。

返済期間３０年間　４％の金利で融資を受けたケースを例にしますと、２００万円の頭金を準備するだけで、支払い総額で１５０万円近く節約できる事がお分かりかと思います。

このように頭金は支払い総額を大きく抑える効果がありますので、購入を決断されたら早めに頭金の準備をしておきましょう。

例）返済期間３０年間　４％の金利で融資を受けたケース

支払い総額の比較
３０００万円の融資を受けた場合
約　５１５６万円

頭金２００万円を準備して２８００万円の融資を受けた場合
約　５０１２万円

第三の理由は「将来売却が困難になるから」
マイホームを売却する場合、その売却価格は購入時の価格より低くなるのが一般的です。

もしも購入時の借り入れ金額が大きいと、売却価格がローン残高を下回ってしまうケースがあります。

この場合、マイホームに設定された抵当権がはずせなくなりますので、差額を現金で準備しなくてはなりません。

このように、将来売却をお考えの方は、頭金を十分に準備して借入額を少しでも抑えておく必要があります。

金利上昇がささやかれる最近の情勢をみると、GE Moneyの住宅ローンやSBIモーゲージを利用することで低金利の内に頭金ゼロで住宅ローンを組むことも一つの手段ですが、きちんと返済計画を考えることだけは忘れないようにしましょう。

住宅を購入する際には、購入価格の２割以上の頭金が必要といわれています。

つまり、３０００万円のマイホームを購入する場合には、頭金として６００万円が必要になります。

しかし、実際にはローンの手続き費用や不動産の登記、不動産屋さんへの手数料など様々な諸費用が必要になります。

これらを５％程度と見込んでも１５０万円の支出になります。

さらに、緊急時の生活資金として３〜６ヶ月分・１００万円程度を手元に残しておくことも考慮すると、住宅購入までには８５０万円の資金が必要になります。

もちろん頭金が２割に満たなくても融資をしてくれる金融機関もありますが、金利が高めに設定されているケースがほとんどですので、後の返済計画が苦しくなります。

このため、無理なく返済を続けていくためには、購入資金の３割程度の預貯金が必要になります。

住宅ローンを利用する場合には、保証会社に債務を保証してもらうため、保証人が必要になるのはまれなケースです。

しかし、保証人についての知識は持っていなくてはなりませんので、簡単に説明させていただきます。




保証人には「普通保証人」と「連帯保証人」があります

借金の保証人には「普通保証人」と「連帯保証人」があります。
どちらも、お金を借りた人が返せなくなった場合、保証人がその借金を返済しなくてはなりません。
しかし、「普通保証人」と「連帯保証人」には大きなちがいがあります。




「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」について

保証人には、債務者にかわって借金の返済を求められた場合、「お金を借りた本人にまず請求してください」という権利【催告の抗弁権】と、「お金を借りた本人の財産に対し、強制執行をかけてください」という権利【検索の抗弁権】があります。

しかし、連帯保証人には【催告の抗弁権】も【検索の抗弁権】もありません。
そのため、請求を受ければ債務者にかわって直ちに借金を返済しなくてはなりません。

これらのことを考えると、第三者に保証人を依頼するということはたいへん責任が重く、また、相手もそう簡単に引き受けてくれるものではありません。
そのため、住宅ローンを申し込む際には、なるべく保証人を立てなくてもよい方法を選ぶといいでしょう。




保証会社の保証について

住宅ローンを申し込む場合には、保証人を立てないかわりに、保証会社に保証料を支払って保証してもらうのが一般的です。

気になるのは保証料ですが、1000万円を20年間借り入れた場合でおよそ15万円程度が目安といわれています。

しかし、最近では「保証料無料」を打ち出しているケースや、金利に上乗せすることで申し込み時の保証料をなくしているケースもあります。


ちなみに、フラット３５を利用する場合には保証料・保証人ともに不要です。


【住宅ローン会社比較解説】

【取扱高第３位】業界最低水準の金利が人気のＳＢＩ住宅ローン

住宅ローンはとにかく大きな金額のものです。情報収集をしっかりとやってきちんとしたものにしましょう。新生銀行住宅ローンのようにインターネットで手軽に資料請求ができるところもありますし、SBIモーゲージフラット３５などは審査が厳しいですが、長期間低金利固定で評判がよいです。また、SBIモーゲージ住宅ローンは少し審査が厳しいので、審査が通らない方にオススメなのが住信SBIネット銀行住宅ローン やGE Moneyの住宅ローンです。特にGE Moneyの住宅ローンは自営業の方のためのプランなどもあり、ターゲットをそういった方に絞っています。また、最近ではフラット35および返済期間が短い代わりに金利が低いフラット２０の取扱を始めました。

【住宅ローン審査に不安のある方へ】

GE Moneyの住宅ローンが「仮審査が1分でチェック可能」「最大2億円までの融資」「職種に合わせた審査」などで人気です。

どのようなケースで、借り換えが有利になるのですか？

借り換えをする場合、先ほど紹介した手数料を支払っても、住宅ローン完済時の支払い総額が少なくならなくては意味がありません。

そのため、次の数字を目安にして、借り換えをしたほうがいいのか検討ください。

1)借り換えをする住宅ローンの残高が1,000万円以上ある方
2)借り換えをする際の住宅ローン金利の差が1％以上ある方
3)返済の残りの期間が10年以上ある方

この三つの条件に全てあてはまる方は、ほとんどのケースで借り換えが有利になります。

ただしこれらは一般論です。

返済期間が長期になる場合、金利差が1％以下であっても有利になるケースもあります。

また、将来の金利上昇が予測されるケースでは、固定金利に借り換えをする事で金利上昇リスクに備えることも出来ます。

先ほど紹介しました住信SBIネット銀行住宅ローンはフラット35に劣らないぐらいの低金利ながら、長期固定35年までOKで繰り上げ返済も全額返済以外は手数料がかからないなど、長期固定金利に借り換えの方にオススメです。


【住宅ローン会社比較解説】

【取扱高第３位】業界最低水準の金利が人気のＳＢＩ住宅ローン

住宅ローンはとにかく大きな金額のものです。
情報収集をしっかりとやってきちんとしたものにしましょう。
新生銀行住宅ローンのようにインターネットで手軽に資料請求ができるところもありますし、SBIモーゲージフラット３５などは審査が厳しいですが、長期間低金利固定で評判がよいです。
また、SBIモーゲージ住宅ローンは少し審査が厳しいので、審査が通らない方にオススメなのが住信SBIネット銀行住宅ローン やGE Moneyの住宅ローンです。
特にGE Moneyの住宅ローンは自営業の方のためのプランなどもあり、ターゲットをそういった方に絞っています。
また、最近ではフラット35および返済期間が短い代わりに金利が低いフラット２０の取扱を始めました。

「住宅ローンの金利を引き下げて、返済総額を抑えたい」
「金利が低いうちに、変動金利から固定金利に切り替えたい」
「毎月の返済額を抑えたいので、借り入れ期間を延ばしたい」

このように理由は様々ですが、今よりも有利な条件で住宅ローンを利用するため、他社の住宅ローンに組み直すことを「住宅ローンの借り換え」といいます。







★借り換えはどこへ申し込めばいいのでしょうか

借り換えには2つのパターンがあります。

ひとつは、
「住宅金融公庫や年金などの公的融資から、銀行などの民間住宅ローンへの借り換え」
もうひとつは
「民間住宅ローンから民間住宅ローンへの借り換え」
です。

フラット３５は低金利で利用できますが、借り換えの際には利用できません。(フラット３５保証型は借り換え可能ですが取り扱い会社が少ないです)

そのため、借り換えをお考えの方は、民間の金融機関へ申し込むことになるかと思います。

借り換えにはどのくらいの費用がかかるのでしょうか
借り換えといっても新たな住宅ローンを申し込むことになりますので、新規で住宅ローンを申し込む時と同様に、以下のような諸費用が必要になります。

1)借り換え前の住宅ローンの抵当権抹消費用
2)借り換え後の住宅ローンの抵当権設定費用
3)司法書士手数料
4)住宅ローンの保証料、事務手数料
5)火災保険料
6)印紙税


これらの費用は、およそ1000万円の融資を受けるのに20〜30万円程度が必要になります。

ただし、住宅ローン保証料や事務手数料などは金融機関ごとに大きな違いがあります。

最近では、住信SBIネット銀行住宅ローンが一部繰上返済手数料を無料にするなど、「無料」を打ち出している金融機関もありますので、申し込み先を選択する際に比較されるといいでしょう。

住宅ローンをすでに組んでいる方で金利が高い状態で借り入れをしている方は借り換えを検討しましょう。

住宅ローンの借り換えの際の比較ポイントはやはり「金利」でしょう。

先日借り換えをしたの知人は、これからの金利動向を考えた上で長期固定金利にしていました。

借り換え前のローンの残年数は２５年。
これだけの期間を固定金利で借りられるところを探しました。

実際に検索してみると全期間を固定金利というよりも、一部固定金利、変動金利の商品のほうが多くて、私達が考えていた２５年全期固定の条件で借り入れができるところがそう多くはないことがわかりました。

フラット３５は条件が厳しく、知人の場合は中古で築年数が経っており、利用が難しく、銀行が独自にだしているローンのほうがよさそうだということになりました。

それらを見ていってよいな、と感じたのが住信SBIネット銀行の借り換え住宅ローンでした。

理由としては、

・固定金利特約タイプで最長35年固定金利で借り換えができる点
・一部繰上返済なら手数料が0円な点
・保障による上乗せ金利や特約金など無しで8疾病保障がつく点
・フラット35なみに金利が低い点

が大きかったです。特に、金利に関してはやはり大きな要因でした。

住信SBIネット銀行の借り換え住宅ローンへの借り換えの結果、元の住宅ローン金利が高かったせいもありますが、月々返済額が1万円近く減り、総返済額も200万円近く減りました。

これは大変大きかったです。

低金利で借り換えができ、かつ長期固定金利のところというのはあまり多くないので、住信SBIネット銀行の借り換え住宅ローンはお勧めできる借り換え先だと思います。


【住宅ローン会社比較解説】

【取扱高第３位】業界最低水準の金利が人気のＳＢＩ住宅ローン

住宅ローンはとにかく大きな金額のものです。
情報収集をしっかりとやってきちんとしたものにしましょう。
新生銀行住宅ローンのようにインターネットで手軽に資料請求ができるところもありますし、SBIモーゲージフラット３５などは審査が厳しいですが、長期間低金利固定で評判がよいです。
また、SBIモーゲージ住宅ローンは少し審査が厳しいので、審査が通らない方にオススメなのが住信SBIネット銀行住宅ローン やGE Moneyの住宅ローンです。
特にGE Moneyの住宅ローンは自営業の方のためのプランなどもあり、ターゲットをそういった方に絞っています。
また、最近ではフラット35および返済期間が短い代わりに金利が低いフラット２０の取扱を始めました。

【住宅ローン審査に不安のある方へ】

GE Moneyの住宅ローンが「仮審査が1分でチェック可能」「最大2億円までの融資」「職種に合わせた審査」などで人気です。

あなたは住宅ローンを何で選ぶ？？

住宅ローンを選ぶうえで気になるのは「変動金利か固定金利かの選択」「金利」「信頼性」「金額」「審査」ではないでしょうか。

まず、「変動金利か固定金利かの選択」ですが、現在の国内情勢を見ますと金利上昇の流れに向いているというのが感想ではありますが、金利の動向については明言することができません。

現在は長期固定のフラット35をお勧めいたしますが、変動金利を選択するのも当然ありです。このあたりは金利動向をどう読むかにかかっているかと思います。

金利については、住宅ローン金利比較サイトやフラット35金利一覧などで見比べることでわかりますが、SBIモーゲージが長期固定金利フラット35において最低水準金利をキープしているのがわかるかと思います。

ただ、フラット３５は住宅金融支援機構が各金融機関と提携して提供しているものであることから、一か所で審査が通らないと審査に通らないというデメリットがあります。

そこで、金利動向から見て長期固定低金利を選びたいけれども、フラット３５だけしか選択肢に入れないのは危険といえます。

住信SBIネット銀行住宅ローンなどは、業界最低水準の低金利長期固定会社です。こういったフラット３５以外の会社とフラット３５の両方を視野に入れておくとよいでしょう。

また、長期固定低金利会社は昨今のアメリカサブプライムローンなどの影響か、「審査」が若干厳しいというデメリットがあります。

かといって、信頼性の低い所では安心して住宅ローンを組めません。やはり「審査の柔軟性」と「信頼性」と「金利」が大事といえるでしょう。そこで、ここからは「信頼性」を見てみましょう。

審査に関してなのですが、住宅ローンに関しては国内銀行は大変大きな金額であるということもあり、どこもほぼ同じ水準での審査になっています。

ですので、やはり「外資」か「国内」かという選択になってくるかと思います。

実際、国内で審査に関しての記述をしている会社はほとんどないのですが、 GE Moneyは「住宅ローン審査に不安のある方へ」という文面をサイト内で明言しています。

これは、日本の住宅ローン会社とGE Moneyの最大の違いであり、最大の売りは「審査基準ですよ」と言っているようなものです。

あなたがもしも、

・自営業を初めて間もなく、社会的信用がまだないという理由で断られた
・年収200〜300万円の派遣社員・契約社員で審査が心配という理由で断られた
・転職後１〜２年でローンを組めるかどうかが不安だという理由で断られた
・日本に勤めて長いのに外国人という理由だけで審査に落ちた
・注文住宅を希望していて、土地売買の期日が迫っていたが、既に借入している住宅ローンとの併用という条件で新規の借入が可能な金融機関がなかなか見つからなかった

というように「〜〜で断られた」「〜〜の理由で審査が通りそうにない」という思いがおありでしたらアメリカ資本、日本企業とは異なる独自の審査基準を持つGE Moneyの検討をお勧めします。

色々な状況に応じたプランを用意してくれているという点で、「住宅ローンの審査が不安」という方に焦点を絞った審査スタイルを取ってくれていますので、審査基準という点ではGE Moneyは日本の住宅ローン会社よりも一歩先を行っているでしょう。

こういった点からも、「金利」で見るならSBIモーゲージフラット３５、「審査」「信頼性」で見るならGE Moneyをオススメいたします。なお、GE Moneyはつい先日から長期固定のフラット３５取り扱いも始めているのでこちらも検討に入れるとよいでしょう。

また、フラット３５は一定の審査の元に行われますので、フラット３５以外の住宅ローンも視野に入れるとフラット３５での審査が通らなかった時に動きやすいです。長期固定金利でありながらフラット３５と変わらないぐらいの低金利を実現している住信SBIネット銀行や、GE Moneyなどの審査基準に違いがあるところ(GE Moneyは外資系で審査基準が違います)とフラット３５を視野に入れておくとよいでしょう。

　株取引を始めてみると見込み通りに値上がりして儲かったり、期待に反して買った途端に値下がりを始めたために仕方なく売却したりなどを繰り返していくと思いますが、株取引を続ける上で気を付けておくべきことがいくつかありますので、主なものを紹介します。

◆購入回数
　資金管理と購入回数とはすぐには結びつかないのですが、あなたが株を１万株買うとしたら、どのように買いますか。
まとめて一回で購入するとしたら、ちょっと待って下さい。

　以下に１万株を１回で購入するときと、数回に分けて買う場合の収支を比較してみます。

　ある株が１０００単位で株価１０００円を５千株買い１５００円で売る場合の収支

・一回で買う時の収支：（１５００−１０００）＊１０００＊５＝２５万円

・値下がりに合わせて複数に分けて買う時の収支

　１回目：株価１０００円で　千株買い：（１５００−１０００）＊１０００＊１＝５万円
　２回目：株価　８００円で２千株買い：（１５００−　８００）＊１０００＊２＝１４万円
　３回目：株価　６００円で２千株買い：（１５００−　６００）＊１０００＊２＝１８万円
　合計：３７万円

・値上がりに合わせて複数に分けて買う時の収支

　１回目：株価１０００円で　千株買い：（１５００−１０００）＊１０００＊１＝５万円
　２回目：株価１２００円で２千株買い：（１５００−１２００）＊１０００＊２＝６万円
　３回目：株価１３００円で２千株買い：（１５００−１３００）＊１０００＊２＝４万円
　合計：１５万円

　値下がりをした場合は、複数回に分けて購入する場合は利益が大きくなります。

　値上がりした場合は１回で購入した場合より利益が減少していますが、値上がりを確認してから買い増しをしているので、値下がりのリスクを回避して利益を必ず確保できる運用をしています。

　このように、複数回に分けて購入する方法はリスクおよび資金管理の観点から、非常に適切であることが言えると思います。

　また、これはロスカットポイントと並ぶ有効な運用方法です。

主な証券会社とその特徴を踏まえてあなたの口座を開設する証券会社が決まったら、その証券会社に口座開設を申し込みます。

　その手順を説明します。

�@証券会社から資料を請求します。

　証券会社が決まりましたら、次は証券会社から資料を請求します。

「インターネット・トレーディング」サービスを提供している証券会社は、必ずホームページを用意していますので、メニューの中から資料請求コーナーをたどって資料請求の申し込みを行います。

�A証券会社から届いた資料をよく読んで内容をよく理解します。

　通常は次のような資料が届きます。

１．「インターネット・トレーディング」サービス説明書

　この証券会社があなたに提供してくれるサービスと取引口座を持つことで必要となる費用の内訳等の全体像が説明されています。

２．約款・規定集

　この証券会社と契約する上での決まり事が詳細に明記されています。

３．ＭＲＦ目論見書

　ＭＲＦ（マネー・リザーブ・ファンド）とは総合証券口座の事で、あなたがこの証券会社と契約して開設する口座そのものの事です。

　あなたは銀行に給与振込み用口座を持っていると思いますが、それと同じ物です。

　株の売買を行った時の決済はこの口座から行われます。

４．通信取引・総合取引申込書

　この証券会社に、ＭＲＦ総合口座を開設するための申込書です。

５．お取引に関する届出書類

　あなたの口座を開設する上での附帯的な申請書です。

　内容としては、以下の２つの申請項目が盛り込まれています。

　・上場会社、店頭公開会社にあなたの関係者がいる場合の申告書：

　　これはインサイダー取引を防止するための申告書です。

　・課税方法申告書：

　　源泉分離課税か申告分離課税の申告書です。
　　−源泉分離課税とは、源泉徴収と分離課税を併せて行う課税方式
　　　源泉徴収−売買益が発生した時は清算時に売買益と同時に
　　　　　　　　　税金が徴収されます。
　　　　　　　　売買損が発生した時は清算時に損金控除と同時に
　　　　　　　　　税金が返還されます。
　　　　　　　−他の所得と無関係に売買損益に課税されます。
　　−申告分離課税とは、自分で確定申告をして、売却額から
　　　購入額や手数料などを差し引いて、その差額に課税する
　　　　　というものです。

　すなわち、資料の１．２．３．に目を通して良く理解できたら、４．と５．に署名して、運転免許証等の身分を証明できる書類を併せて送付する事になります。

　ここで、「特定口座制度」を説明します。

　これを指定した場合は、上記の源泉徴収を証券会社が行い証券会社から送られてくる特定口座年間取引報告書により、簡便に申告簡易申告口座を行うことができます。

　また、その特定口座における上場株式等の売却による所得は申告不要とすることもできます。

　ただし、年間取引額が売買損となった場合は、以降３年間の売買結果と相殺して課税申告が可能ですが、この場合は、売買損を確定申告しておく必要があります。

　なお、売買損を確定申告した場合はその控えを以降３年間の確定申告時に使用しますので、くれぐれも紛失しないでください。

�B口座の開設

　口座開設申込書を送付してから１週間前後で、証券会社から口座開設完了の通知が届きます。

　通知書には、あなたの口座の口座番号とログインＩＤ、パスワードが明記されています。　

　ですから、この通知書は非常に重要ですから、大切に保管して下さい。

　さて、あなたに付与されたログインＩＤとパスワードで証券会社のホームページにログインできるか、さっそく、ログインしてみましょう。

　無事ログインできたら、これで、名実ともにあなたは自分の専用口座を持った事になります。

　なお、あなたに付与されたパスワードはあなた固有のパスワードに変更することが可能です。

　ですから、セキュリティ上の備えとして、定期的にログインするためのパスワードを変更します。

　パスワードを変更した際は、新しいパスワードは必ず控えておきます。

　パスワードを忘れたり紛失したりするとその手続きに余計な時間が必要となります。

　株取引の場合は、買い時（仕込み時）のタイミングが非常に重要です。

　株購入時にログイン出来ない、などが起きないようにパスワードの管理は特に注意してください。

�C株売買資金の入金

　株の売買を行う時はそのための資金は事前に入金しておく必要があります。

　そこで、あなたの口座が開設されたらその口座に売買資金を入金しておきます。

◆証券会社選択のポイント

・手数料について：

　あなたはインターネット・トレーディングによって証券会社を通して、株を購入することになりますが、株の購入時とその株の売却時に証券会社に対してそれぞれ手数料を支払う必要があります。

　なお、都市銀行や郵便貯金（ぱるる）と提携している証券会社がありますが、あなたが口座を持っている銀行と提携している証券会社がある場合、証券会社の口座への入出金に掛かる手数料が優遇される場合がありますので,この点も確認します。

・商品について：

　すでに説明しましたが、株は証券取引所で取引されている「上場株」や「JASDAQ銘柄」と言われる店頭株などがありますが、どのような株が買えるのか確認しておく必要があります。

　なお、どの証券会社でもほとんどの株は扱っています。

・情報ツールについて：

　株の売買には様々な情報を収集して、状況を分析して把握している事が不可欠です。

　この情報を収集するためには、様々な情報ツールを駆使する事が必要となりますが、この情報ツールの有無とコストを確認します。

・受付時間について：


　株の売買は決められた時間に行われていますが、売買注文はいつ受け付けられるのか、あなたのライフスタイルに合わせて確認します。

・サポート体制について：


　あなたの問い合わせにどのような体制で応えてくれるか、電話、ＦＡＸ、電子メール、また休日対応の有無などを確認します。

・安定性について：


　インターネット・トレーディングにとって、証券会社のサーバーは生命線となります。

　この点については、株関連ホームページの掲示板などを時々覗いてみると、サーバーダウンのクレームが時々ですが投稿されている事があります。

　このような情報を参考にしてみてください。